Рейтинг@Mail.ru
Договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували – Рада адвокатів Чернігівської області

Договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували

Договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували

КСЦ/ВС: Договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували (КСЦ/ВС у справі № 471/761/17-ц від 30 липня 2020 р)

Фабула судового акту: Укладення будь-якого договору передбачає собою досягнення домовленостей сторін, яка, в свою чергу, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

І хоча сторони вільні в укладенні договору та визначенні його умов, проте для кожного договору законодавством передбачені істотні умови, домовленість щодо яких обов’язково має бути досягнута.

Відповідно до частини 2 статті 638 Цивільного кодексу України, істотними умовами договору є умови про предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

В свою чергу, істотні умови договору оренди землі встановлені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої в договорі оренди обов’язково має бути визначено:

об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

дата укладення та строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Перелік підстав для визнання недійсності правочину визначені статтею 203 ЦК України.

Відповідно договір може бути визнаний недійсним, зокрема, у разі якщо:

зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Підписавши договір оренди землі на умовах, які були узгоджені з іншою стороною, з усіма наявними недоліками такого договору, сторона виражає волевиявлення та розуміє наслідки, а тому у суду не має підстав визнати договір недійсним, керуючись лише відсутністю в договорі однієї з істотних умов, передбачених законодавством.

Враховуючи, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.

Фактичні обставини справи: До суду звернувся орендодавець з вимогою визнати договір оренди землі від 01 лютого 2011 року, укладений між ним та відповідачем на 49 років недійсним.

Підставами для визнання договору недійсним було вказано:

  • Невідповідність площі земельної ділянки переданої в оренду, реальним даним;
  • Не дотримано умови щодо нотаріального посвідчення договору;
  • Договір зареєстровано в органі, який станом на дату реєстрації перестав діяти;
  • Не вказано, на підставі яких документів позивач є власником земельної ділянки, не зазначено її кадастровий номер;
  • Не підписано сторонами акт прийому-передачі земельної ділянки;
  • При укладенні договору не було визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, не зазначено, в якій кількості орендна плата сплачується в натуральній формі, а в якій – в грошовій;
  • Не вказано адреси учасників правочину, їх ідентифікаційні номери та паспортні дані, яким чином орендар сплачує податок на дохід від оренди земельної ділянки;
  • Відсутні умови перегляду орендної плати у зв`язку з інфляцією;
  • Не вказано про акт передачі межових знаків на зберігання та про агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки;
  • Не зазначено, що орендар до органу місцевого самоврядування надає план сівозміни.

Судом першої та апеляційної інстанції у задоволенні позову відмовлено. Позивач звернувся з касаційною скаргою до Верховного Суду, який також відмовив у її задоволенні зазначивши, вказавши, що відсутні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, а тому суди зробили правильний висновок про відмову у задоволенні позову.

Аналізуйте судовий акт: Державні реєстратори зобов’язані вносити виправлення в Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно у разі наявності помилки (КАС/ВС у справі №806/2426/18 від 05 травня 2020 р).

Договір оренди землі вважається укладеним та розпочинає свою дію з моменту державної реєстрації такого договору, а не з моменту нотаріального посвідчення чи підписання сторонами (ВП/ВС у справі № 322/1178/17 від 15 січня 2020р.)

Вчинення дій щодо надання земельної ділянки в оренду не породжує права на її використання до прийняття рішення про надання цієї ділянки у користування (ВС/КАС, №1940/1655/18,20.02.20)

Визнання судом договору оренди землі укладеним без рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду НЕМОЖЛИВЕ (Велика Палата ВС у справі № 32/563 від 4 грудня 2018р.)

Визначення розміру орендної плати шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що не сформована як об`єкт цивільних прав, є безпідставним (ВС/КГС, № 922/1276/18,08.08.19)

Постанова

Іменем України

30 липня 2020 року

м. Київ

справа № 471/761/17-ц

провадження № 61-24209св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Дундар І. О., Крата В. І.,

учасники справи:

позивач – ОСОБА_1 ,

відповідач – ОСОБА_2 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Братського районного суду Миколаївської області від 19 грудня 2017 року у складі судді Скарницької І. Б. та постанову Апеляційного суду Миколаївської області від 06 березня 2018 року в складі колегії суддів: Коломієць В. В., Лівінського І. В., Шаманської Н. О.

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до

ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним.

Позовні вимоги мотивовані тим, що він є власником земельної ділянки площею 7,4328 га з кадастровим номером 48214555000:13:000:0058, розташованої на території Братської селищної ради Братського району Миколаївської області. 01 лютого 2011 року між ним та відповідачем укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки. Цей договір є недійсним, оскільки не відповідає вимогам чинного законодавства. Так, у договорі вказано, що в оренду передається 7,43 га землі, проте дійсна площа становить 7,4328 га. Крім того, оскільки договір оренди землі є договором ренти, він повинен бути нотаріально посвідчений. Також цей договір зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району Миколаївської області 09 листопада 2011 року, однак на час реєстрації цей орган вже не існував, оскільки Указом Президента України від 04 квітня 2011 року було створено Держземагенство. Крім того, у договорі не вказано, на підставі яких документів він є власником земельної ділянки, не зазначено її кадастровий номер, не підписано сторонами акт прийому-передачі земельної ділянки. При укладенні договору не було визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, не зазначено, в якій кількості орендна плата сплачується в натуральній формі, а в якій – в грошовій, в договорі не вказано адреси учасників правочину, їх ідентифікаційні номери та паспортні дані, яким чином орендар сплачує податок на дохід від оренди земельної ділянки, відсутні умови перегляду орендної плати у зв`язку з інфляцією, не вказано про акт передачі межових знаків на зберігання, про агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки, а також не зазначено, що орендар до органу місцевого самоврядування надає план сівозміни.

У зв`язку з цим просив визнати недійсним договір оренди землі від 01 лютого 2011 року, укладений між ним та ОСОБА_2 , зобов`язати останнього повернути йому земельну ділянку.

Короткий зміст рішення суду першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Братського районного суду Миколаївської області від 19 грудня 2017 року, залишеним без змін постановою Апеляційного суду Миколаївської області від 06 березня 2018 року, у задоволенні позову відмовлено.

Суди керувалися тим, що відсутні передбачені законом підстави для визнання спірного договору оренди землі недійсним.

Аргументи учасників справи

У травні 2018 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Братського районного суду Миколаївської області від 19 грудня 2017 рокута постанову Апеляційного суду Миколаївської області від 06 березня 2018 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права, просив оскаржені судові рішення скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що судами не враховано, що непроведення нормативної оцінки земельної ділянки на час вчинення договору оренди в порядку встановленому законодавством є підставою для визнання договору оренди недійсним. Крім того, копії договору оренди землі містять розбіжності щодо прізвища особи, яка провела реєстрацію, а акт встановлення меж земельної ділянки в натурі від 08 лютого 2006 року не виготовлявся та не долучався до спірного договору.

Відзив на касаційну скаргу не поданий.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 17 вересня 2018 року відкрито касаційне провадження у справі.

Відповідно до пункту 2 розділу II «;Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», який набрав чинності 08 лютого 2020 року, касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

14 квітня 2020 року справу передано судді-доповідачеві Краснощокову Є. В.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Cуди встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,4328 га, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована в межах території Братської селищної ради, з кадастровим номером 4821455000:13:000:0058.

01 лютого 2011 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, зареєстрований у відділі Держкомзему Братського району, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 листопада 2011 року за № 482140004000260.

За умовами договору орендодавець передав орендарю належну йому на праві власності земельну ділянку загальною площею 7,43 га, а останній зобов`язався прийняти її в строкове платне користування протягом 49 років зі щорічною сплатою орендної плати в обумовленому сторонами розмірі та виді. У пунктах 1, 2, 5 цього договору зазначено місце розташування земельної ділянки, її площа та нормативна грошова оцінка.

Відповідно до пунктів 9, 11 договору оренди землі орендна плата встановлена в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 2 294,59 грн. Орендна плата вноситься в натуральній формі з 01 серпня по 31 листопада кожного року, в грошовій формі з 01 листопада по 31 грудня кожного року.

У пункті 38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадку знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Договір підписано сторонами із зазначенням реквізитів сторін.

Сторонами також був підписаний акт прийому-передачі зазначеної земельної ділянки.

Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Згідно зі статтями 16203215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19) зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

У частині першій статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався на те, що спірний договір не містить усіх, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», істотних умов, зокрема щодо зазначення кадастрового номеру земельної ділянки.

Відповідно до частини другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору) відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 – 6111719 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним відповідно до закону.

Верховний Суд України неодноразово висловлював підхід, згідно якого відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору), може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом. Зокрема: у постанові Верховного Суду України від 02 липня 2014 року у справі № 6-88цс14 вказано, що: «відповідно до вимог статті З ЦПК України й статті 15 ЦК України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту порушене право, а тому при розгляді справи про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у договорі передбаченої статтею 15 Закону України «Про оренду землі» такої істотної умови, як умова передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, суду слід з`ясувати чи дійсно порушено права орендодавця відсутністю такої умови, її істотність та в чому полягає порушення законних прав позивача»;

у постанові Верховного Суду України від 03 вересня 2014 року у справі № 6-94цс14 зроблено висновок, що: «відсутність у договорі оренди землі, укладеному 05 грудня 2008 року, істотної умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, не може бути підставою для визнання спірного договору недійсним. Крім того, судом залишено поза увагою вимоги статті З ЦПК України та статті 15 ЦК України про те, що в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, і не встановлено, чи дійсно були порушені права позивача при укладенні договору у зв`язку з відсутністю в ньому зазначеної умови»;

у постанові Верховного Суду України від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16 зазначено, що: «правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав».

Встановивши, що відсутні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, суди зробили правильний висновок про відмову у задоволенні позову,

Згідно з частиною другою статті 410 ЦПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя,

у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржені судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального і процесуального права та зводяться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду – без змін.

Керуючись статтями 400401410416 ЦПК України (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Братського районного суду Миколаївської області від 19 грудня 2017 року та постанову Апеляційного суду Миколаївської області від 06 березня 2018 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Судді: Є. В. Краснощоков

І. О. Дундар

В. І. Крат

Поширити дану публікацію


Рейтинг@Mail.ru
WP Facebook Auto Publish Powered By : XYZScripts.com